物业费定价机制,怎样才算合理?

发表时间:2018-10-09 00:00

现如今,“物业费”三个字往往能拨动人们敏感的神经。一方面,物业费是每家每户的固定支出,自然在居民心中有较重分量。另一方面,物业费的定价和收缴机制都难言合理,带来了不少矛盾和问题。更重要的是,长期限价的物业费让不少物业公司很受伤,甚至出现老旧小区频遭“抛盘”的现象。矛盾怎么解?物业费定价机制,怎样才算合理?

发挥市场这只“无形的手”的作用

从百姓和居民的角度看,任何商品或服务的价格自然是越低越好。然而近四十年市场经济的经验告诉我们,由供需关系决定的市场价格纯粹、也合理。任何非市场因素对价格的干预,有时常常适得其反。正因如此,2013年《中共中央关于全面深化改革的决定》中正式提出“让市场发挥决定性作用,更好发挥政府作用”。2014年,国家发改委下发通知,放开非保障性住房的定价权,让市场充分发挥价格调节作用。显然,这是一个沿着正确的方向做出的极其正确的决定。

从本质而言,物业管理服务和其它市场经济中的商品或服务没有任何区别,价格都应当由市场或买卖双方来决定。一方面,物业管理服务不属于军工、石油、铁路等关涉国计民生的重大国民经济领域,定价权交由市场不存在影响国家安全和战略利益的重大问题。另一方面,物业管理也并非医疗、教育、公共交通等关涉民生底线的公益性行业,不需要用平抑物业费的手段来为民生兜底。换句话说,在提供优质服务和收取物业管理费用上,市场这只“无形的手”显然能够更好地发挥效能。

小区房产减值,伤害的终究是业主

然而很遗憾,国家发改委虽然放开了物业费的定价权,但物业费却在事实中很难由业主和物业公司说了算。新小区建成,前期物业费依然要遵循政府指导价。而依照规定,要等小区产生业主委员会并与物业公司协商后,物业费才能合理合法地调整。众所周知,在当下的中国,业主委员会在不少小区是极其“难产”的机构。一项全国范围的统计显示,小区建立了业委会的只占不到50%,运行较好的只有15%。在此情况下,物业费按住不动成为常态。十几年未调整的政府指导价,成为了许多物业公司的梦魇。

这其中,尤以老旧小区为甚。许多老旧小区脱胎于过去单位的福利房,物业费在过去只是一项象征性费用,单位要么直接替员工缴纳,要么给予大量补贴。时至今日,房地产市场化改革多年,许多小区依然沿袭过去的思维,希望物业费越低越好,这并不现实。

一方面,过去这些年物价普涨,许多物业公司面临人、材、物等成本的压力。在物业价格未做调整的情况下,物业管理公司有时只能拆东墙补西墙,久而久之影响了物业服务的效率和水平,引发物业和业主的矛盾。另一方面,物业费市场化程度不足也导致物业服务人员积极性受抑制,服务质量和水平裹步不前,终造成小区房产减值,伤害的终究是业主。

房地产市场化,作为改革开放进程中一项重大变革,影响深远。物业服务作为不动产的附属品,其定价机制也应进一步市场化。改革开放几十年的经验告诉我们,那些对价格放开的顾虑大多是杞人忧天。显然,旧有的物业定价机制已经不适应当前的市场需求和形势,改革已势在必行。终有一天,物业费会走入合理、良性的定价轨道。到那时,物业服务的质量将决定价格,性价比成为为数不过衡量的标准,除此之外别无它物。物业费也将终进入一个让市场发挥决定性作用的时代!

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